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Consultoria técnica
Antes de comprar um terreno, iniciar uma obra ou regularizar um imóvel, é fundamental saber o que é possível construir, o quanto pode ser aproveitado e quais os riscos envolvidos. A JERA Arquitetura realiza estudos de viabilidade técnica e urbanística em Curitiba — com análise do zoneamento, legislação municipal e situação documental do imóvel.
Tipos de estudo
O estudo de viabilidade varia conforme o objetivo. Antes de qualquer contratação, a JERA avalia sua situação e indica qual tipo de análise é necessário.
Antes de construir
Análise do terreno com base no zoneamento de Curitiba (Lei 15.511/2019) e Plano Diretor: coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito máximo, recuos, taxa de permeabilidade e usos permitidos. Simula o potencial construtivo máximo e as possibilidades de projeto.
Indicado para: proprietários de terreno, incorporadoras e investidores antes de comprar ou iniciar um projeto.
Antes de regularizar
Análise da situação atual do imóvel construído em relação à legislação vigente: verifica se a obra pode ser regularizada, identifica irregularidades, avalia a necessidade de demolição parcial ou adequação e estima os caminhos possíveis para obtenção do CVCO.
Indicado para: proprietários de imóvel construído sem alvará, sem CVCO ou com ampliações não regularizadas.
Antes de incorporar
Estudo de massas com simulação do número máximo de unidades autônomas, tipologias possíveis, áreas de venda estimadas e potencial de receita do empreendimento com base nos parâmetros urbanísticos do terreno. Subsidia a decisão de compra e o planejamento do produto imobiliário.
Indicado para: incorporadoras, construtoras e investidores que avaliam a aquisição de terreno para desenvolvimento imobiliário.
Parâmetros analisados
Cada parâmetro é verificado com base na legislação municipal vigente de Curitiba — Lei de Zoneamento 15.511/2019, Plano Diretor 14.771/2015 e Código de Obras.
Zona de uso
Identificação da zona de uso do terreno (ZR, ZC, SE, CONEC, etc.) e os usos permitidos — residencial, comercial, misto ou especial
Coeficiente de Aproveitamento
CA básico e CA máximo — define a área total construída permitida em relação à área do terreno
Taxa de Ocupação
Percentual máximo do terreno que pode ser coberto pela edificação no pavimento térreo
Gabarito e altura máxima
Número máximo de pavimentos e altura em metros permitidos na zona, incluindo cone aeronáutico se aplicável
Recuos obrigatórios
Afastamentos mínimos frontal, lateral e de fundos exigidos pela legislação para a zona específica
Taxa de permeabilidade
Percentual mínimo do terreno que deve ser permeável à água — influencia o dimensionamento de jardins e estacionamentos
Outorga onerosa
Possibilidade de compra de potencial construtivo adicional junto à Prefeitura de Curitiba (CA máximo > CA básico)
Restrições especiais
Imóveis em ZH (Zona Histórica), APP, SEPP, áreas de preservação, tombamentos e imóveis com restrição de loteamento
Consulta Prévia de Viabilidade
Análise da resposta da CPV Online da Prefeitura de Curitiba para o endereço específico do imóvel
Situação documental
Verificação da matrícula, IPTU, existência de alvarás anteriores, averbações e pendências cadastrais
Viabilidade de regularização
Para obras existentes: análise da divergência entre o construído e o permitido e os caminhos de regularização disponíveis
Potencial construtivo
Simulação do máximo de área construída, unidades e tipologias possíveis com base em todos os parâmetros levantados
Como funciona
Envio das informações
Endereço do imóvel ou número da matrícula, objetivo do estudo e qualquer documentação disponível (projeto, IPTU, registro)
Análise técnica preliminar
Consulta ao zoneamento, Plano Diretor e sistema CPV Online da Prefeitura de Curitiba para levantamento inicial dos parâmetros
Verificação documental
Análise da matrícula, situação cadastral, alvarás anteriores e eventuais restrições registradas no imóvel
Elaboração do estudo
Compilação de todos os parâmetros urbanísticos, simulação do potencial construtivo e análise de viabilidade de regularização se aplicável
Entrega e orientação
Entrega do estudo em PDF com todos os parâmetros levantados e reunião de apresentação com orientação sobre os próximos passos
O que você recebe
Identificação da zona de uso e todos os parâmetros urbanísticos aplicáveis ao terreno
Cálculo do potencial construtivo máximo (área total, CA, TO, gabarito)
Simulação de tipologias e número de unidades possíveis (para incorporação)
Análise da viabilidade de regularização e os caminhos disponíveis (para obras existentes)
Identificação de restrições especiais, tombamentos ou condicionantes ambientais
Orientação clara sobre quais licenças e aprovações serão necessárias
Estimativa de prazo e próximos passos para aprovação ou regularização
Solicite seu estudo
Envie o endereço ou matrícula do imóvel. Orientamos sem compromisso.
Falar no WhatsAppZoneamento de Curitiba
Curitiba é dividida em zonas de uso com parâmetros distintos de altura, ocupação e aproveitamento. Saber em qual zona está seu terreno é o ponto de partida de qualquer estudo de viabilidade.
ZR-2
Zona Residencial 2
CA 1x — até 2 pavimentos residenciais. Comércio térreo até 100 m². Exemplos: Seminário, Pilarzinho.
ZR-4
Zona Residencial 4
CA 2x — até 6 pavimentos. Comércio nos 2 primeiros pavimentos até 200 m². Possível verticalização até 10 pav. com outorga. Exemplos: Boa Vista, Cabral, Portão.
SE Estrutural
Setor Especial Estrutural
CA 4x — sem limite de altura (respeitado o cone aeronáutico). Corredores ao longo das principais avenidas como Av. Sete de Setembro e República Argentina.
CONEC
Setor Conector
Eixos de média-alta densidade que conectam regiões. Usos habitacionais, comerciais e institucionais. Parâmetros variáveis conforme o trecho.
ZC
Zona Central
Área central de Curitiba — até 5 pavimentos nos primeiros 15m a partir do alinhamento predial. Parâmetros definidos pelo Decreto 523/2023.
ZH
Zona Histórica
Áreas com imóveis tombados ou de interesse de preservação. CA até 4x para imóveis tombados com transferência de potencial construtivo. Exige aprovação da CAPC.
Referências: Lei de Zoneamento de Curitiba nº 15.511/2019 e Plano Diretor nº 14.771/2015. Os parâmetros podem ter sido atualizados por decretos posteriores — a JERA verifica sempre a legislação vigente no momento do estudo.
Perguntas frequentes
Posso fazer a consulta de viabilidade eu mesmo na Prefeitura?
Sim — a Consulta Prévia de Viabilidade (CPV Online) da Prefeitura de Curitiba é pública e gratuita. Porém, a resposta da CPV lista parâmetros técnicos que exigem interpretação especializada. Um arquiteto traduz esses parâmetros em potencial construtivo real, identifica restrições ocultas e simula as possibilidades de projeto — o que a CPV sozinha não faz.
Minha obra já está construída e não tem CVCO. Dá para regularizar?
Na maioria dos casos sim, mas depende da relação entre o que foi construído e o que a legislação permite. Se a obra excede os parâmetros de zoneamento (CA, TO, gabarito ou recuos), pode ser necessária adequação ou até demolição parcial. O estudo de viabilidade para regularização responde exatamente essa pergunta antes de você iniciar o processo.
Qual a diferença entre Consulta Prévia de Viabilidade e estudo de viabilidade?
A CPV é um documento emitido pela Prefeitura que lista os parâmetros urbanísticos do endereço. O estudo de viabilidade é a análise técnica feita por um arquiteto com base na CPV e em outras fontes — transformando os parâmetros em conclusões práticas, como 'quantos pavimentos posso construir', 'quantas unidades cabem no terreno' ou 'minha obra pode ser regularizada'.
Quanto tempo leva para ter o estudo de viabilidade?
Em geral entre 3 e 7 dias úteis após o recebimento das informações do imóvel, dependendo da complexidade da análise. Para casos que exigem levantamento in loco (imóveis sem planta disponível), o prazo pode ser um pouco maior.
O estudo de viabilidade garante a aprovação do projeto?
Não. O estudo indica o que é possível dentro da legislação vigente, mas a aprovação do projeto depende do desenvolvimento do projeto arquitetônico completo, da sua conformidade com as normas e do trâmite junto à Prefeitura. O estudo elimina surpresas e reduz significativamente o risco de indeferimento.
É possível construir mais do que o CA básico permite?
Sim, em muitas zonas de Curitiba é possível adquirir potencial construtivo adicional através da Outorga Onerosa do Direito de Construir, pagando uma contrapartida financeira à Prefeitura. O estudo de viabilidade verifica se o terreno está em área onde isso é permitido e estima o custo da outorga.
Envie o endereço ou número do imóvel e receba uma orientação técnica gratuita antes de contratar o estudo completo.