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Regularização imobiliária
A JERA Arquitetura elabora os Quadros da NBR 12721, o memorial descritivo e a documentação técnica completa para incorporação imobiliária e instituição ou regularização de condomínio em Curitiba e região metropolitana — com emissão de RRT e acompanhamento até o registro no Cartório de Imóveis.
Entenda a diferença
Três processos distintos, muitas vezes confundidos. Entender qual se aplica ao seu caso é o primeiro passo — e é exatamente o que a JERA avalia antes de qualquer contratação.
Antes da obra
Processo que autoriza o incorporador a vender unidades autônomas antes da conclusão da obra (venda na planta). Exige registro no Cartório de Imóveis com o conjunto documental do art. 32 da Lei 4.591/1964, incluindo os Quadros da NBR 12721 e o memorial de incorporação.
Quem precisa: construtoras, incorporadoras, proprietários de terreno que querem vender unidades antes do término da construção.
Após a obra
Ato que formaliza juridicamente o condomínio após a conclusão da obra, individualizando cada unidade autônoma e definindo as frações ideais. É o "nascimento" do condomínio no Cartório de Imóveis. Exige CVCO, Quadros NBR 12721, convenção de condomínio e RRT.
Quem precisa: proprietários de edificação já construída que querem individualizar e registrar as unidades separadamente.
Condomínio existente
Condomínios já existentes mas que nunca foram regularizados no Cartório, ou que possuem divergências entre o registrado e o construído. O processo envolve levantamento da situação atual, CVCO retroativo se necessário, elaboração dos Quadros NBR 12721 e regularização das matrículas individuais.
Quem precisa: síndicos, condôminos e proprietários de imóveis em condomínio irregular que querem vender, financiar ou transferir unidades.
Antes da compra
Estudo técnico e urbanístico do terreno para verificar se ele atende os requisitos de zoneamento, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação e viabilidade econômica antes da compra ou início do projeto. Evita investimentos em terrenos inviáveis.
Quem precisa: investidores e incorporadores que querem validar a viabilidade técnica antes de adquirir o terreno.
Documentação técnica
A NBR 12721/2006 é a norma técnica obrigatória para incorporação imobiliária e instituição de condomínio. Seus quadros compõem o principal documento técnico exigido pelo Cartório de Registro de Imóveis — e precisam ser elaborados por arquiteto ou engenheiro com emissão de RRT ou ART.
Quadro A
Informações preliminares
Identifica incorporadores, responsável técnico e qualifica o empreendimento com panorama geral
Quadro I
Áreas por pavimento
Cálculo das áreas reais e equivalentes distribuídas por pavimento — privativas, comuns e totais
Quadro II
Áreas por unidade autônoma
Cálculo individual de cada unidade: área privativa, área comum proporcional e área real total
Quadro III
Custo global e unitário
Avaliação do custo de construção com base no CUB/SINDUSCON-PR do mês de referência
Quadro IV-A
Custo por unidade
Rateio do custo de construção entre as unidades autônomas com coeficiente de proporcionalidade
Quadro IV-B
Resumo para registro
Síntese das áreas reais para os atos de registro e escrituração no Cartório de Imóveis
Quadro V
Informações gerais
Dados do terreno, empreendimento, incorporador, responsável técnico e outras informações legais
Quadros VI–VIII
Memorial descritivo
Equipamentos coletivos, acabamentos das áreas privativas e das áreas comuns do empreendimento
Os quadros devem ser assinados pelo responsável técnico com emissão de RRT (arquiteto — CAU) ou ART (engenheiro — CREA). A JERA emite o RRT incluso no serviço. O preenchimento incorreto é a principal causa de exigências cartoriais que atrasam o registro.
Checklist documental
A lista varia conforme o tipo de processo. A JERA verifica a situação atual do seu imóvel e orienta exatamente o que precisa ser providenciado.
Incorporação imobiliária — art. 32 da Lei 4.591/1964
Instituição de condomínio pós-obra
Alguns Registro de Imóveis de Curitiba podem ter exigências específicas adicionais. A JERA verifica o roteiro da serventia antes de protocolar, minimizando exigências e retrabalho.
O que a JERA entrega
Documentação técnica
Elaboração dos Quadros NBR 12721
Preenchimento completo dos quadros A, I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII com base no projeto arquitetônico aprovado
Memorial descritivo de incorporação
Documento técnico com identificação do empreendimento, incorporador, características arquitetônicas, unidades e acabamentos
RRT — Registro de Responsabilidade Técnica
Emissão do RRT junto ao CAU/PR, obrigatório para validade legal dos quadros NBR e do memorial descritivo
Levantamento arquitetônico para regularização
Para condomínios existentes sem projeto aprovado: levantamento in loco das áreas construídas para elaboração dos quadros conforme situação real
Assessoria para registro no Cartório
Orientação completa sobre os documentos, verificação das exigências específicas da serventia competente e revisão do checklist antes do protocolo
Por que a JERA
Profissionais com conhecimento técnico
Conhecimento da Legislação e dos documentos necessários.
Experiência em Curitiba
Conhecimento das exigências específicas dos Cartórios de Registro de Imóveis de Curitiba — evitando exigências e retrabalho.
Processo integrado
Quando necessário, integramos os Quadros NBR com o projeto de regularização, CVCO e demais documentos numa única assessoria.
Transparência no prazo
Avaliamos a situação atual do imóvel antes de qualquer contratação e informamos exatamente o que precisa ser feito e o prazo estimado.
Solicite avaliação
Envie a matrícula do imóvel ou descreva sua situação. Orientamos sem compromisso.
Falar no WhatsAppPerguntas frequentes
Qual a diferença entre incorporação e instituição de condomínio?
A incorporação autoriza a venda de unidades antes do término da obra. A instituição de condomínio formaliza o condomínio após a conclusão, individualizando cada unidade no Cartório. São processos complementares — a incorporação acontece antes da obra, a instituição depois.
Meu condomínio foi construído mas nunca foi registrado. O que fazer?
É necessário regularizar por meio da instituição de condomínio retroativa. O processo envolve levantamento arquitetônico das áreas construídas, elaboração dos Quadros NBR 12721, CVCO se ainda não obtido, e registro no Cartório de Imóveis. A JERA avalia a situação e conduz todo o processo.
É possível vender um apartamento em condomínio não regularizado?
Tecnicamente não — sem a instituição de condomínio registrada, cada unidade não existe juridicamente como propriedade separada. Não é possível fazer escritura individual, registrar alienação fiduciária ou obter financiamento bancário para a unidade.
Quem pode elaborar os Quadros da NBR 12721?
Arquiteto ou engenheiro civil habilitado, com emissão de RRT (arquiteto — CAU) ou ART (engenheiro — CREA). A responsabilidade técnica sobre os cálculos é obrigatória. A JERA emite o RRT incluso no serviço.
Quanto tempo leva o processo de instituição de condomínio?
Depende da situação documental do imóvel. Com todos os documentos em ordem, o processo no Cartório leva em média 15 a 30 dias. Se houver CVCO pendente ou documentação incompleta, o prazo é maior. A JERA estima o prazo após análise da situação atual.
A JERA faz o processo completo ou só a parte técnica?
A JERA elabora toda a documentação técnica obrigatória — Quadros NBR 12721, memorial descritivo e RRT — além de orientar sobre os demais documentos e verificar as exigências específicas do Cartório de Imóveis competente. A assinatura do requerimento e os documentos jurídicos são providenciados pelo proprietário ou incorporador, com apoio de advogado se necessário.
Entre em contato, descreva sua situação e receba orientação técnica gratuita sobre qual processo se aplica ao seu caso.