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Lei Municipal 15.635/2020 · COHAB · Interesse Social
Se você mora em área de loteamento COHAB, de regularização fundiária ou de interesse social em Curitiba e sua casa foi construída até 31 de dezembro de 2019, você pode regularizar sua residência de forma simples, rápida e acessível — com alvará, CVCO e registro em cartório.
A Lei Municipal nº 15.635/2020 criou um processo simplificado com flexibilização total dos parâmetros urbanísticos — sem exigência de recuos, taxa de permeabilidade ou vagas de estacionamento. A JERA Arquitetura conduz todo o processo junto à SMU.
Onde a lei mais se aplica
Dados da SMU de Curitiba (2025 — Jan a Dez). Estes bairros concentram a maioria das áreas de produção habitacional COHAB e loteamentos em regularização fundiária cobertos pela Lei 15.635/2020.
234
Cidade Industrial de Curitiba — CIC
5,3% dos alvarás emitidos em 2025
Grande área de produção habitacional COHAB. Muitos lotes com casas construídas antes de 2019 ainda sem regularização e sem CVCO.
234
Sítio Cercado
5,3% dos alvarás emitidos em 2025
Um dos bairros mais populosos de Curitiba. Alta concentração de moradias populares em loteamentos de interesse social e REURB.
228
Tatuquara
5,1% dos alvarás emitidos em 2025
Região periférica com forte presença de COHAB e assentamentos regularizados. Grande demanda por alvará de regularização e habite-se.
197
Campo de Santana
4,4% dos alvarás emitidos em 2025
Bairro em expansão com histórico de ocupação irregular e loteamentos COHAB. Muitas residências aguardando formalização.
172
Boqueirão
3,9% dos alvarás emitidos em 2025
Bairro consolidado com áreas mistas. Demanda expressiva por regularização de residências unifamiliares e averbação no cartório.
145
Xaxim
3,3% dos alvarás emitidos em 2025
Bairro de perfil popular com loteamentos de interesse social. Residências construídas sem alvará que podem ser regularizadas pela Lei 15.635/2020.
Fonte: Síntese de Alvarás SMU Curitiba, Jan–Dez 2025. Total de 4.453 alvarás emitidos, 73 bairros. Dados referentes a Habitação Unifamiliar — Alvará de Regularização.
Lei 15.635/2020 — O que é
A Lei Municipal nº 15.635, de 18 de maio de 2020, autoriza a regularização de edificações habitacionais e não habitacionais em loteamentos de interesse social, regularização fundiária e produção habitacional COHAB existentes até 31 de dezembro de 2019.
O processo é conduzido junto à Secretaria Municipal de Urbanismo — SMU, com flexibilização dos parâmetros construtivos. Ao final, o proprietário obtém o Alvará de Regularização e o CVCO (Habite-se), documentos necessários para averbação no Cartório de Imóveis.
Importante: a lei se aplica a edificações já construídas até 31/12/2019 localizadas em loteamentos oriundos de interesse social ou regularização fundiária. Não se aplica a imóveis em faixas não edificáveis, APP ou diretrizes de alargamento viário.
Parâmetros flexibilizados pela Lei 15.635/2020
Coeficiente de aproveitamento
até 2,0Recuos frontais
ISENTORecuos de divisas
ISENTOTaxa de ocupação
até 100%Porte comercial (vicinal/bairro)
até 400 m²Altura máxima
3 pav. / 10 metrosTaxa de permeabilidade
ISENTAVagas de estacionamento
ISENTOOutorga onerosa
ISENTAAtualização — legislação 2026
Três normas de 2026 aparecem nas buscas sobre habitação de interesse social em Curitiba. Duas já estão em vigor e tratam de outros assuntos. A que realmente muda o jogo para quem quer regularizar a própria casa ainda não é lei.
Em tramitação na Câmara
O prazo pode passar de 31/12/2019 para 16/05/2026
O projeto 005.00219.2026 altera apenas o artigo 1º da Lei 15.635/2020 — o marco temporal. Todas as demais regras da lei continuam exatamente como estão. Na última movimentação divulgada pela Câmara Municipal, aguardava parecer da Comissão de Constituição e Justiça.
Enquanto não for aprovado em dois turnos e sancionado, vale o marco de 31 de dezembro de 2019.
Em vigor — 23/03/2026
Decreto 390/2026 — REURB-S
Regulamenta a Lei Federal 13.465/2017 e estabelece o procedimento administrativo da regularização fundiária urbana na modalidade social em Curitiba, com a COHAB-CT coordenando o fluxo entre os órgãos municipais.
Interessa quando o problema não está só na edificação, e sim no lote — terreno sem matrícula individualizada ou loteamento ainda em regularização.
Em vigor — 13/03/2026
Decreto 297/2026 — não é o decreto da sua casa
Trata das condições especiais de ocupação de lote para empreendimentos novos de habitação de interesse social, executados pela COHAB-CT ou em parceria com a iniciativa privada. Flexibiliza coeficiente de aproveitamento, altura, densidade, vagas de estacionamento e área de recreação, e revogou o Decreto 1.449/2022.
Exige contrato de parceria com a COHAB-CT e Certidão de Regularidade Contratual para obter alvará e CVCO. É a norma de quem constrói HIS nova — não de quem regulariza a casa que já existe.
Sua casa ficou pronta depois de 2019? Hoje ela não se enquadra na Lei 15.635/2020. Ainda assim vale fazer o diagnóstico agora: se o projeto de lei for aprovado, o processo entra pronto na primeira leva — e, se não for, existem outros caminhos de regularização junto à SMU.
Fontes oficiais: Lei Municipal 15.635/2020, Decreto Municipal 297/2026 e Decreto Municipal 390/2026 — Legisladoc, Prefeitura de Curitiba. Projeto 005.00219.2026 — Câmara Municipal de Curitiba. Conteúdo conferido em agosto de 2026.
Passo a passo
A regularização pela Lei 15.635/2020 é um dos processos mais simples na SMU de Curitiba. A JERA conduz tudo — da análise inicial à retirada dos documentos.
Verificação da elegibilidade
Confirmamos se o seu imóvel está em área coberta pela Lei 15.635/2020 com base no endereço e na matrícula — usando o mapa oficial da SMU/IPPUC.
Levantamento arquitetônico
Visita técnica ao imóvel para levantamento das dimensões reais construídas, elaboração de plantas e documentação fotográfica.
Comprovação da construção
Reunimos os documentos que comprovam a existência da edificação até 31/12/2019: cadastro SMF, notificações de fiscalização, fotos aéreas e fotos da edificação.
Elaboração do projeto
Desenvolvimento do projeto arquitetônico de regularização conforme os parâmetros flexibilizados da lei, com memorial descritivo e RRT incluso.
Protocolo na SMU
Requerimento do Alvará de Regularização junto à Secretaria Municipal de Urbanismo — SMU de Curitiba, com toda a documentação obrigatória.
CVCO — Habite-se
Após aprovação do alvará, requerimento do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO/Habite-se) com vistoria técnica do imóvel.
Averbação no Cartório
Com o CVCO em mãos, acompanhamos a averbação da construção na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — finalizando a regularização completa.
Documentos necessários
Matrícula atualizada do imóvel (certidão de inteiro teor)
Documento de identificação do proprietário (CPF e RG)
Comprovante de cadastro na SMF (IPTU) — comprova existência da construção
Fotos aéreas oficiais do imóvel (fornecidas pela SMU ou IPPUC)
Fotos atuais da edificação — fachada e interior
Eventual notificação de fiscalização da PMC (se houver)
Indicação fiscal individualizada do lote (para loteamentos em regularização fundiária)
Avaliação gratuita do seu caso
Envie o endereço ou número do IPTU. Verificamos se o seu imóvel se enquadra na Lei 15.635/2020 sem compromisso.
Falar no WhatsAppPor que regularizar
Vender o imóvel
Um imóvel sem CVCO e sem averbação não pode ser transferido legalmente. A regularização é o primeiro passo para escriturar e vender com segurança.
Financiar pelo banco
Bancos exigem matrícula com averbação de construção para liberar financiamento imobiliário. Sem regularização, não há acesso ao crédito habitacional.
Herança e inventário
Imóvel irregular cria problemas em inventário e partilha. A regularização garante que o bem seja transmitido sem pendências para os herdeiros.
Evitar multas e embargos
Imóvel irregular pode receber notificação de fiscalização, multa e embargo de obra. A regularização encerra o processo administrativo.
REURB — Regularização Fundiária
Quem vive em área de REURB (Regularização Fundiária Urbana) pode combinar a regularização do lote com a regularização da edificação — garantindo título de propriedade pleno.
Ligações definitivas de água e luz
Compesa e Copel podem exigir documentação da edificação para conversão de ligações provisórias em definitivas. O CVCO é o documento necessário.
Perguntas frequentes
Minha casa foi construída antes de 2019 mas não tenho nota fiscal. Posso regularizar?
Sim. A lei não exige nota fiscal. A comprovação pode ser feita por cadastro na SMF (IPTU), fotos aéreas oficiais, fotos do imóvel ou processos de fiscalização. A JERA orienta como reunir a documentação adequada para cada caso.
O lote ainda não tem escritura, só contrato de compra e venda. Posso regularizar a casa?
Depende da situação fundiária. Em muitos loteamentos COHAB e REURB, o processo de regularização da edificação pode avançar em paralelo com a regularização do lote. A JERA avalia a situação completa antes de orientar os próximos passos.
Quanto tempo leva o processo na SMU?
Em geral entre 30 e 90 dias após o protocolo na SMU, dependendo da demanda e da completude da documentação. Processos bem instruídos, sem pendências, tendem a ser aprovados mais rapidamente. A JERA monitora o andamento e atua nas exigências.
Precisa de engenheiro ou arquiteto para regularizar?
Sim. A lei exige projeto arquitetônico assinado por profissional habilitado (arquiteto — CAU ou engenheiro — CREA) com emissão de RRT ou ART. A JERA elabora o projeto e emite o RRT incluso no serviço — sem custo adicional.
CVCO e Habite-se são a mesma coisa?
Sim. O CVCO (Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras) é o nome técnico do documento popularmente chamado de Habite-se ou Alvará de Habitação. É emitido pela SMU após vistoria técnica e confirma que a edificação foi concluída conforme o projeto aprovado.
Após o CVCO, o que precisa ser feito no Cartório?
Com o CVCO, o proprietário deve providenciar a averbação da construção na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente. A JERA orienta sobre os documentos necessários e pode acompanhar esse processo, formalizando definitivamente a propriedade.
A lei vale para Sítio Cercado, CIC, Tatuquara e Campo de Santana?
Sim. A Lei 15.635/2020 se aplica a todos os loteamentos de interesse social e produção habitacional COHAB de Curitiba, incluindo os bairros CIC, Sítio Cercado, Tatuquara, Campo de Santana, Boqueirão e Xaxim — que figuram entre os que mais emitem alvarás de regularização na cidade.
É possível regularizar uma casa com ampliação feita depois de 2019?
A lei contempla a edificação existente até 31/12/2019. Ampliações posteriores não são cobertas pelo processo simplificado e precisam ser tratadas com um processo regular de aprovação. A JERA verifica o histórico do imóvel e define a melhor estratégia caso a caso.
Envie o endereço ou número do IPTU. A JERA verifica se o seu imóvel se enquadra na Lei 15.635/2020 e orienta os próximos passos — sem compromisso.
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