Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras — o documento que a Prefeitura de Curitiba emite para atestar que a obra foi executada conforme o projeto aprovado e que o imóvel pode ser ocupado. O que é exigido, quanto custa, quanto tempo leva e o que fazer quando a vistoria reprova.
A obra ficou pronta, mas o imóvel ainda não está regular. Em Curitiba, quem fecha esse ciclo é o CVCO — Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras, o documento que a Prefeitura emite para atestar que a construção foi executada conforme o projeto aprovado e que o imóvel pode ser ocupado.
Sem ele, a construção não existe para o cartório: não se averba na matrícula, não se financia, e a venda trava. Esta página explica o que a Prefeitura exige, quanto custa, quanto tempo leva, o que mais reprova uma vistoria — e o que fazer quando o processo é indeferido.
CVCO e Habite-se são o mesmo documento. "Habite-se" é o nome antigo e popular; a própria Prefeitura de Curitiba usa as duas expressões, tratando o CVCO como o "antigo Habite-se". Se alguém pediu o seu Habite-se, é o CVCO que você precisa.
O CVCO é emitido pela Secretaria Municipal do Urbanismo (SMU), através do Departamento de Controle de Edificações. Ele atesta que a obra foi concluída de acordo com os parâmetros urbanísticos relevantes previstos na legislação e autoriza a ocupação do imóvel.
É a contrapartida do Alvará de Construção: o alvará abre o ciclo do licenciamento, o CVCO fecha. Um se refere ao que você pretende construir; o outro, ao que você de fato construiu.
Aqui vale uma distinção que quase nenhum texto sobre o assunto faz, e que evita frustração:
A vistoria da Prefeitura tem escopo limitado por decreto. Ela verifica a compatibilidade entre a obra executada e o projeto aprovado, apenas quanto aos parâmetros urbanísticos. O Decreto Municipal 952/2021 diz expressamente que não são verificados solidez, qualidade dos materiais, portas, esquadrias, equipamentos de segurança, instalações mecânicas, elétricas e hidráulicas.
Cota de altitude, locação de muros, medidas internas e dimensões de acessos e vagas seguem sendo responsabilidade exclusiva do proprietário e do responsável técnico — inclusive depois de emitido o certificado. O CVCO não é um atestado de qualidade construtiva.
A averbação da edificação está prevista no art. 167, II, item 4 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973). Na prática, o cartório exige o CVCO e a certidão da obra da Receita Federal. Enquanto a construção não é averbada, a matrícula continua descrevendo um terreno — juridicamente, a casa não existe.
Há uma exceção legal, e é bom conhecê-la: o art. 247-A da mesma lei dispensa o habite-se para averbar construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento, finalizada há mais de cinco anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. Fora dessa hipótese, a regra é a exigência.
Bancos exigem documentação em ordem para liberar crédito. Um imóvel sem Habite-se sofre desvalorização real na negociação, quando não inviabiliza a operação.
A Lei Municipal 11.095/2004 condiciona a ocupação da edificação à solicitação do CVCO. Havendo ocupação irregular, o Município pode adotar procedimento de desocupação, interdição, embargo ou demolição. Há ainda a possibilidade de multa por executar obra em desacordo com a licença aprovada e de suspensão do profissional responsável.
Dois pontos em que quase toda informação disponível na internet erra:
1. Ligação definitiva de água e luz. Não é consequência do CVCO — é pré-requisito dele. A Lei 11.095/2004 exige, para expedir o certificado, que a edificação já esteja com ligações definitivas de água, esgoto sanitário e energia elétrica, com o passeio construído e a numeração predial oficial afixada.
2. Alvará de funcionamento. O CVCO não figura como documento exigido no fluxo do alvará comercial em Curitiba, que passa pela REDESIM e pela Consulta Prévia de Viabilidade. Pode ser exigido indiretamente conforme a atividade e o que a CPV indicar — mas não como regra geral.
O processo é inteiramente eletrônico, pelo Portal de Serviços da Prefeitura, com acesso pelo e-Cidadão. O certificado é entregue em PDF com certificação digital.
Antes de protocolar — conferir se o proprietário e o responsável técnico pela execução são os mesmos que constam no alvará. Se mudaram, é preciso fazer antes a Transferência de Nome de Proprietário e/ou a Transferência de Responsabilidade Técnica, em processo próprio.
Certidão Negativa de ISS da mão de obra — sempre necessária, mesmo quando não está gravada no alvará, e obtida antes do protocolo. É onde entra a matrícula CNO da obra na Receita Federal, exigida como documento de instrução.
Escolha do formulário — há três, e não se combinam no mesmo protocolo: CVCO (construção, reforma, ampliação, restauro, regularização de obra), CVCO para Reforma Simplificada, e Certidão de Demolição.
Preenchimento — indicação fiscal (o sistema carrega a Guia Amarela automaticamente), número do alvará, e a definição entre vistoria total ou parcial.
Relatório fotográfico — a parte que mais gera retrabalho. A lista está na seção seguinte.
Condicionantes e órgãos — anexar as condicionantes gravadas na folha do alvará e responder aos blocos da SMMA (áreas verdes, RAP, resíduos da construção civil, laudo Sanepar ou fossa) e da SMOP (contenção de cheias), quando aplicáveis.
Termos de compromisso — assinados com certificado digital ICP-Brasil A1 ou A3. Proprietário pessoa física pode assinar em papel e digitalizar, com documento com foto ou firma reconhecida.
Pagamento — a guia deve ser paga em até 30 dias, sob pena de cancelamento. O processo só entra em análise após a compensação bancária.
Tramitação interna — triagem, vistoria e análise, análise superior. Em paralelo, segue à Secretaria de Finanças para cadastramento da obra concluída e, havendo irregularidade, ao Departamento de Fiscalização.
É o item que mais reprova protocolo por descuido, e a lista raramente aparece publicada. Mínimo de uma foto por item, para o CVCO comum:
E, quando o projeto aprovado exigir: acesso ao interior da edificação sem degraus; todas as vagas de estacionamento demarcadas; vagas para pessoa com deficiência e para idoso demarcadas e identificadas; áreas de estacionamento livres de materiais e instalações provisórias.
Na Reforma Simplificada, o conjunto é menor: fachadas de frente e fundos com a numeração predial oficial, mais as fotos que demonstrem a conclusão dos serviços licenciados no alvará.
São duas taxas cumulativas, cobradas pela Secretaria Municipal do Urbanismo. Valores fixados para 2026:
| Taxa | Base | Valor 2026 |
|---|---|---|
| Vistoria de edificação para expedição do CVCO | por m² | R$ 1,38 |
| Expediente — Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra | por unidade | R$ 53,23 |
| Expediente — Certidão de Demolição | por unidade | R$ 53,23 |
| Expediente — Segunda via do certificado | por unidade | R$ 53,23 |
| Expediente — Retificação de CVCO | por unidade | R$ 53,23 |
A taxa de vistoria é calculada sobre as áreas de construção, ampliação e reforma constantes no alvará. Os valores são reajustados anualmente por decreto municipal.
Duas regras que custam caro quando ignoradas. A revistoria gera nova taxa, no mesmo valor da inicial. E o indeferimento não gera devolução nem reaproveitamento dos valores pagos — é necessário abrir novo protocolo, com novo recolhimento.
| Etapa | Prazo |
|---|---|
| Expedição do CVCO | prazo médio de 30 dias informado pela Prefeitura |
| Certidão de Demolição | 30 dias para análise, a contar da compensação bancária |
| Pagamento da guia | 30 dias após concluir o cadastro |
| Atendimento de exigências do parecer | 60 dias corridos, com apenas uma complementação por protocolo |
Os 60 dias são corridos e correm a partir do dia seguinte à publicação do parecer no Portal, seja dia útil ou não. E vale reter o detalhe: é tolerada uma única complementação por protocolo. Se a resposta às exigências vier incompleta, não há segunda chance dentro do mesmo processo.
Há ainda uma disposição pouco conhecida da Lei 11.095/2004: atendidas todas as exigências e não expedido o CVCO no prazo definido em legislação específica, a edificação poderá ser ocupada.
Na nossa experiência conduzindo esses processos, quase tudo se concentra em quatro situações:
Quando a obra está em desacordo, o caminho não é insistir no protocolo: é regularizar o projeto legal primeiro e só então pedir a vistoria.
A legislação municipal admite o certificado de conclusão parcial, a critério do órgão competente, em três situações:
Em todos os casos, as exigências devem ser atendidas proporcionalmente à área liberada. No formulário, escolhe-se entre vistoria total e parcial, e o documento emitido traz essa informação.
É uma confusão comum, e ela atrasa processos. Existem dois caminhos paralelos, com exigências distintas:
| Municipal | Federal |
|---|---|
| Certidão Negativa de ISS da mão de obra → CVCO na SMU | CNO → aferição no SERO → certidão da obra |
A Prefeitura não exige a certidão da obra da Receita Federal para emitir o CVCO. Quem exige é o cartório, na hora da averbação. Mas há um encaixe entre as duas trilhas: a matrícula CNO da obra é documento de instrução da certidão de ISS municipal — ou seja, o cadastro federal precisa existir antes.
A obra deve ser inscrita no CNO em até 30 dias contados do início das atividades de construção. Se isso não foi feito na época, é a primeira pendência a resolver. Tratamos desse lado do processo em aferição de obra, SERO e CNO.
A ordem que funciona: CNO na Receita → certidão de ISS na Prefeitura → CVCO na SMU → aferição no SERO e certidão da obra → averbação no cartório.
Somos um escritório de arquitetura e engenharia em Curitiba, e o responsável técnico integra a Diretoria Executiva do SINDARQ-PR e a Comissão de Edificações, Uso e Ocupação do Solo do Conselho Municipal de Urbanismo de Curitiba.
Na prática, o trabalho começa antes do protocolo:
Sim. Em Curitiba o nome oficial é Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO). "Habite-se" é a denominação antiga e popular do mesmo documento, e a própria Prefeitura usa as duas expressões.
Em 2026, são duas taxas municipais cumulativas: R$ 1,38 por m² de vistoria, calculada sobre as áreas constantes no alvará, mais R$ 53,23 de taxa de expediente. Os valores são reajustados anualmente por decreto. A esses custos somam-se os honorários técnicos e eventuais despesas de regularização, quando há divergência entre o construído e o aprovado.
A Prefeitura informa prazo médio de 30 dias para a expedição, contados a partir do momento em que o processo entra em análise — o que só acontece após a compensação bancária da taxa. Não existe prazo legal vinculante para a decisão. Havendo exigências, o prazo total se estende conforme o tempo de resposta.
A Consulta Informativa de Lote — a antiga Guia Amarela — reúne o histórico do imóvel na Prefeitura, incluindo os licenciamentos concedidos. É a primeira consulta a fazer, e é gratuita pelo site da Prefeitura. Ler esse documento corretamente é parte do diagnóstico.
Não diretamente. A vistoria compara o executado com o aprovado, e a divergência reprova. O caminho é aprovar as alterações no projeto legal antes de pedir a vistoria — a legislação exige expressamente que qualquer alteração seja aprovada antes do pedido. Dependendo do que foi alterado, pode ser necessária adequação física da obra.
Não há devolução nem reaproveitamento dos valores pagos. É preciso abrir novo protocolo, com novo recolhimento de taxa. Por isso o cuidado na preparação vale mais que a pressa no protocolo. Dentro de um processo em andamento, exigências podem ser atendidas em 60 dias corridos, com uma única complementação permitida.
O CVCO é sempre vinculado a um alvará específico. Sem alvará, o caminho passa antes pela regularização da edificação junto à Prefeitura, que é um processo próprio. É a situação mais comum entre os imóveis que atendemos.
Não. Nesse caso o documento é a Certidão de Demolição, que atesta que a demolição autorizada pelo alvará foi efetuada. São processos distintos, e não podem ser pedidos no mesmo protocolo.
Envie a indicação fiscal do imóvel e o número do alvará, se houver. Fazemos a leitura da situação e indicamos o caminho técnico — inclusive quando a resposta é que ainda não dá para pedir a vistoria.
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Base normativa desta página: Lei Municipal 11.095/2004 (Código de Obras de Curitiba), arts. 24, 25, 30, 31, 207 e 303; Decreto Municipal 952/2021, que rege o processo eletrônico de CVCO e Certidão de Demolição; Decreto Municipal 2.673/2025, que fixa os valores das taxas municipais para 2026; Manual do Usuário CVCO/Certidão de Demolição da SMU; Lei Federal 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 167, II, 4 e 247-A. Informações verificadas em agosto de 2026. Legislação e valores mudam — confirme a situação do seu caso antes de agir.