Arquitetura e licenciamento para incorporadoras e SPEs em Curitiba
Da análise do terreno ao habite-se: a JERA assume o ciclo técnico do empreendimento imobiliário — viabilidade, projeto, licenças ambientais, aprovações em SMU, SMMA, SETRAN, SMOP e IPPUC, alvará de construção, execução da obra e CVCO. Um contrato, um responsável técnico, um cronograma.
Para quem é este serviço
- Incorporadoras e construtoras que querem terceirizar o desenvolvimento técnico e o licenciamento de um empreendimento
- SPEs constituídas para um único projeto, sem equipe técnica própria
- Investidores e proprietários de terreno (pessoa física ou jurídica) que avaliam incorporar, permutar ou vender com projeto aprovado
- Empresas que vão construir sede, galpão ou edifício para uso próprio ou locação
O que resolvemos: em empreendimento, o maior risco não está no projeto — está no intervalo entre órgãos. Cada secretaria analisa uma parte, cada exigência de uma altera o que foi protocolado na outra, e o cronograma da SPE não espera. Nosso trabalho é fazer o empreendimento atravessar esse percurso uma vez só.
O ciclo completo, etapa por etapa
1. Estudo de viabilidade do terreno
Antes da compra ou da permuta. Parâmetros de zoneamento, potencial construtivo básico e adicional, restrições ambientais, faixas não edificáveis, exigências de drenagem e sistema viário. O resultado é o que interessa à decisão de investimento: área construída e número de unidades possíveis, e quais condicionantes vão pesar em custo e prazo.
Veja também análise técnica antes da aquisição de terrenos e estudo de viabilidade.
2. Estudo de massa e produto
Implantação, tipologias, quadro de áreas e vagas — a base para o estudo econômico da incorporação e para a conversa com parceiros e financiadores.
3. Licenciamento ambiental
Junto à Secretaria Municipal do Meio Ambiente (SMMA): conforme o porte e as características do terreno, Relatório Ambiental Prévio, licença prévia do empreendimento, autorização ambiental para execução de obra e autorização para remoção de vegetação, hoje vinculada também ao SINAFLOR. Terreno com bosque, araucárias ou curso d'água muda o projeto — por isso essa leitura vem antes do desenho.
4. Projeto e aprovações
Projeto arquitetônico e coordenação dos complementares. O pedido de alvará em Curitiba é eletrônico e reúne, na mesma solicitação, as análises de:
| Órgão | O que analisa |
|---|---|
| SMU — Urbanismo | Parâmetros urbanísticos e emissão do alvará de construção |
| SMMA — Meio Ambiente | Vegetação, áreas de preservação, permeabilidade, resíduos da construção |
| SETRAN — Trânsito | Acessos, vagas e impacto do empreendimento no sistema viário |
| SMOP — Obras Públicas | Drenagem e contenção de cheias |
| IPPUC — Planejamento | Diretrizes viárias e de planejamento urbano incidentes no lote |
Conforme o caso entram ainda Corpo de Bombeiros, concessionárias de água, esgoto e energia, Vigilância Sanitária e o Conselho Municipal de Urbanismo. Tratamos da drenagem em projeto de drenagem SMOP e de unificação e subdivisão de lotes em parcelamento do solo.
5. Alvará de construção
Emitido pela SMU com as condicionantes de cada órgão gravadas na folha do alvará. Mapeamos essas condicionantes no dia da emissão: são elas que a vistoria final vai cobrar.
6. Execução da obra
Administração e execução ou acompanhamento técnico da construtora contratada, com responsável técnico, controle do que foi aprovado versus o que está sendo executado e inscrição da obra no Cadastro Nacional de Obras (CNO).
7. CVCO — habite-se
Cumprimento das condicionantes, relatório fotográfico, certidões e protocolo do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras, inclusive parcial, quando o empreendimento permite entregar por blocos ou pavimentos.
8. Entrega documental
Aferição da obra na Receita Federal e documentação técnica para averbação e para a instituição do condomínio, em conjunto com o jurídico e a contabilidade da SPE.
O que não fazemos: a estruturação societária da SPE, o registro do memorial de incorporação e o patrimônio de afetação são atribuições do jurídico. Entregamos a base técnica que esses atos exigem — projeto aprovado, quadros de áreas e memoriais — e trabalhamos em conjunto com o escritório de advocacia do empreendimento.
Como contratamos
- Por fase — viabilidade isolada, para decidir a compra do terreno, sem compromisso com as etapas seguintes
- Pacote de aprovação — do estudo ao alvará de construção
- Ciclo completo — da viabilidade ao CVCO, com cronograma único e relatórios periódicos para os sócios da SPE
Contrato em nome da pessoa jurídica, com escopo, marcos de entrega e responsabilidade técnica definidos.
Perguntas frequentes
Vocês fazem só o estudo de viabilidade, antes de comprarmos o terreno?
Sim. A viabilidade pode ser contratada isoladamente e entrega área construída possível, número estimado de unidades e as condicionantes que afetam custo e prazo, para apoiar a decisão de compra ou permuta.
Quais órgãos analisam um empreendimento imobiliário em Curitiba?
O alvará é emitido pela Secretaria Municipal do Urbanismo, em processo que integra as análises de Meio Ambiente (SMMA), Trânsito (SETRAN), Obras Públicas (SMOP) e IPPUC. Conforme o caso entram Corpo de Bombeiros, concessionárias, Vigilância Sanitária e o Conselho Municipal de Urbanismo.
Quanto tempo leva para aprovar um empreendimento?
Depende do porte, das características ambientais do terreno e do número de órgãos envolvidos. O cronograma realista de cada caso é entregue junto com o estudo de viabilidade, depois de identificadas as condicionantes do lote.
A JERA atende SPE e contrata com CNPJ?
Sim. O contrato é firmado com a pessoa jurídica, seja incorporadora, construtora ou SPE, com escopo, marcos de entrega e responsabilidade técnica definidos.
Vocês executam a obra?
Sim. Fazemos administração e execução de obras, ou o acompanhamento técnico quando a construção fica a cargo de outra empresa.
Já temos projeto de outro escritório. Vocês cuidam só das aprovações?
Sim. Assumimos o licenciamento de projeto existente, começando por uma revisão de conformidade com os parâmetros do lote antes do protocolo.
O terreno tem bosque ou araucárias. Ainda é viável?
Pode ser, mas a vegetação condiciona a implantação e exige licenciamento ambiental específico. É o primeiro ponto a verificar no estudo de viabilidade, antes de fechar a compra.
Tem um terreno em análise?
Envie a Indicação Fiscal ou a matrícula e o tipo de produto pretendido. Retornamos com uma primeira leitura e a proposta para o estudo de viabilidade.